จับชีพจรอสังหาฯไทย
โดย…นิธิดา อัศวนิพนธ์
ไตรมาสแรกของปีนี้ มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องหยุดก่อสร้างทั้งหมด 100 โครงการ คิดเป็นมูลค่าสองหมื่นล้านบาท ข้อมูลโดยผลสำรวจของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคต์นี้แสดงให้เห็นถึงยุคตกต่ำ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอีกครั้ง
หลังจากความรุ่งเรืองในช่วงสองปีที่ผ่านมาโดยโครงการที่หยุดก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นโครงการของกลุ่มผู้ประกอบการระดับกลางถึงเล็กซึ่งมีมูลค่าโครงการตั้งแต่ 100 ล้านบาท จนถึง 500 ล้านบาท นี่ยังไม่นับรวมผู้ประกอบการรายใหญ่บางราย อย่างเช่นโอเชียนพร็อพเพอร์ตี้ที่ประกาศชะลอโครงการทั้งหมด 5 โครงการในปีนี้ ซึ่งคิดเป็นมูลค่าถึงห้าพันล้านบาท และโครงการบ้านเอื้ออาทรที่ลูกค้าจองแล้วทิ้งไปกว่าสามหมื่นหน่วยใน 54 โครงการ ซึ่งเกิดขึ้นในช่วงไตรมาสสอง
สิ่งที่สะท้อนสภาพตลาดได้ดีที่สุดคือผลประกอบการในไตรมาสแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เจ้าตลาดอย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์เห็นกำไรลดลงถึงร้อยละ 25.6 จาก 712.7 ล้านบาทเมื่อปีที่แล้ว มาอยู่ที่ 530 ล้านบาท แม้แต่เจ้าแห่งการเติบโตอย่างพฤกษาก็เผชิญกับการลดลงของผลประกอบการเช่นเดียวกัน
ความไม่แน่นอนของสถานการณ์การเมืองและภาวะเศรษฐกิจปีนี้คือความกังวลของผู้บริโภค เพราะไม่มั่นใจว่าภาวะแบบนี้จะทำให้เกิดอะไรที่อาจส่งผลต่อรายได้หรือไม่ และสิ่งที่เกิดขึ้นนี้ได้กลายเป็นสัญญาณต่อผู้ประกอบการในธุรกิจนี้ว่า อาจต้องเผชิญ กับการลดลงของรายได้ 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
จะว่าไปแล้วนี่ไม่ใช่เรื่องของวงการอสังหาฯเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอื่นๆ หลายธุรกิจ เช่น ธุรกิจก่อสร้าง กระเบื้อง สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่งบ้าน ออกแบบภายนอกและภายใน ธุรกิจให้กู้เงินของสถาบันการเงินต่างๆ ฯลฯ ซึ่งธุรกิจเหล่านี้สร้างเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอย่างมากมาย และหลายธุรกิจนั้นก็เริ่มส่อเค้าไม่ดีแล้ว จนเจ้าของธุรกิจต้องมานั่งคิดหาทิศทางธุรกิจใหม่
จริงๆ แล้ว การชะลอตัวของตลาดอสังหาฯเริ่มส่อเค้าตั้งแต่เมื่อปลายปีที่แล้ว หลังจากที่ประเทศไทยมีการเปลี่ยนรัฐบาลใหม่ระยะหนึ่ง เพราะสถานการณ์การเมืองที่ดูเหมือนจะดีขึ้น กลับไม่ได้ดีอย่างที่ควรจะเป็นสักเท่าไหร่ อีกทั้งรัฐบาลก็เป็นแค่รัฐบาลชั่วคราวแค่หนึ่งปีเท่านั้น ทำให้ผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ยิ่งไม่อยากใช้เงินจนกว่าจะมีรัฐบาลตัวจริงที่สามารถกำหนดนโยบายต่อเนื่องได้ ความต้องการที่ลดลงส่งผลต่อโครงการต่างๆ ให้เผชิญกับสินค้าค้างสต๊อก โดยเฉพาะที่พักอาศัยระดับกลางที่ค่อนไประดับบน ผลสำรวจของ Raimon Land’s Condominium Focus โดย บริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน) เมื่อปลายเดือนมีนาคมพบว่า แค่เฉพาะในกรุงเทพฯมีคอนโดฯค้างสต๊อกอยู่ถึง 5,037 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าถึง 3.74 หมื่นล้านบาท จากปลายปีที่แล้ว
สิ่งหนึ่งที่ผู้ประกอบการยาพยามดิ้นรนก็คือ การออกมาขอให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ซึ่ง นายวรพล โสคติยานุรักษ์ ประธานสภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติและที่ปรึกษารัฐมนตรีก็รับลูกโดยเสนอ นายฉลองภพ สุสังกร์กาญจน์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังให้พิจารณาลดภาษีธุรกิจเฉพาะอสังหาฯจาก 3.3 เปอร์เซ็นต์ เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1 เปอร์เซ็นต์ เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ และเพิ่มค่าหักลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้จาก 5 หมื่นบาท เป็น 7 หมื่นบาทต่อปี
อย่างไรก็ตาม มาตรการทั้งหมดนี้ใช่ว่าจะสนองความต้องการของทั้งภาคเอกชนและเป็นที่พึงใจของภาครัฐบาลจริงๆ เพราะรัฐบาลก็หวั่นว่าหากสามมาตรการนี้ใช้จริงก็อาจกระทบกับรายได้จากภาษีทั้งระบบ ขณะเดียวกัน ถึงแม้สองข้อเสนอหลังดูเหมือนจะดูดี แต่เอกชนบางรายก็ไม่ได้ต้องการให้รัฐบาลมาลดภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะการแก้ไขสถานการณ์ขณะนี้ ควรต้องกระตุ้นด้วยการสร้างแรงจูงใจ สร้างอารมณ์การใช้เงินกับ ผู้ซื้อมากกว่า ปัญหาตอนนี้ก็คือผู้บริโภคมีเงิน แต่ไม่อยากใช้ ข้อเรียกร้องหนึ่งที่ภาคเอกชนต้องการจริงๆ แต่กระทรวงการคลังกลับยืนยันที่จะไม่เอาด้วยคือ การขอให้ลดค่าธรรมเนียม การโอนบ้าน 2 เปอร์เซ็นต์ โดยให้เหตุผลว่าจะกระทบต่อรายได้ของท้องถิ่น
เหนือสิ่งอื่นใด สิ่งที่บริษัทอสังหาฯต้องการจริงๆ ก็คือการออกมาตรการกระตุ้นการเติบโตภาวะเศรษฐกิจโดยรวมให้เติบโตเกินห้าเปอร์เซ็นต์ เพราะนั่นจะทำให้คนมีความมั่นใจต่อความมั่นคงของเศรษฐกิจมากพอที่จะใช้เงินจริงๆ
อย่างไรก็ตามในระหว่างที่รอมาตรการความช่วยเหลือของรัฐบาล ภาคเอกชนก็พยามรักษาตัวเองให้อยู่รอดปลอดภัยโดยออกแคมเปญต่างๆ ซึ่งทำให้การต่อสู้เป็นไปอย่างเข้มข้นมาก ทั้งข้อเสนอที่จะจ่ายค่าโอนบ้าน ค่าจดจำนอง แทนคนซื้อ หรือการตัดราคา ซึ่งในทางการตลาดแล้ว การตัดราคาอาจเสี่ยงต่อการฆ่าตัวตายทั้งในแง่ของผลประกอบการและการสร้างแบรนด์ นอกจากนั้นแล้ว การต่อสู้นี้ยังส่งผลให้ผู้บริโภคยิ่งชะลอการซื้อนานขึ้นอีก เพื่อต่อรองให้ได้ข้อเสนอที่ดีกว่า ทางด้านบ้านเอื้ออาทรเองก็จะเปิดสายด่วนซื้อแล้วอยู่ได้เลย ทั้งนี้จุดประสงค์หลักดูเหมือนจะเป็นไปเพื่อล้างสต๊อกออกให้หมด
ท่ามกลางความมืดมนของภาวะอสังหาฯ ผู้ประกอบการก็ยังมีภาคสถาบันการเงินที่เป็นเหมือนเพื่อนที่พยายามอย่างหนักที่จะช่วยกระตุ้น โดยการพากันออกมาลดดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ถึงแม้ว่าจริงๆ แล้วเป็นไปเพื่อความอยู่รอดของธนาคารหรือสถาบันการเงินเองด้วย เนื่องจากรายได้จากการจ่ายหนี้ตรงนี้เป็นหนึ่งในฐานรายได้หลัก
ธนาคารและสถาบันการเงินต่างแข่งขันกันเสนอเงื่อนไขเงินกู้พิเศษซึ่งออกแนวดุเดือดพอๆ กับการแข่งขันระหว่างบริษัทอสังหาฯ เห็นได้ชัดจากงาน Money Expo 2007 ที่จัดขึ้นที่ศูนย์สิริกิต์ระหว่างวันที่ 10 ถึง 13 พฤษภาคมที่ผ่านมา ซึ่งข้อเสนอดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านถือเป็นพระเอกของงาน ข้อเสนอมีทั้งลดดอกเบี้ยแบบขั้นบันได ลดอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงแรกของการกู้ ให้เงินกู้ดอกเบี้ย 0 เปอร์เซ็นต์ในช่วงสามเดือนแรก ให้อยู่บ้านฟรีโดยปลอดการผ่อนชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยโดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ใน 100 วันแรก
ดอกเบี้ยเงินกู้รวมทั้งเงื่อนไขพิเศษต่างๆ เหล่านี้ แทบจะเรียกได้ว่าเป็นปัจจัยบวกเดียวของธุรกิจอสังหาฯ และสำหรับผู้บริหารของบริษัทรายใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว การลดดอกเบี้ย 1 เปอร์เซนต์สามารถเพิ่มกำลังซื้อได้ถึง 10 เปอร์เซ็นต์เลยทีเดียวเมื่อเทียบกับมาตรการทางภาษีที่รัฐบาลดูอยู่ ซึ่งมีผลน้อยกว่ามาก
อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ประกอบการอีกหลายรายแล้ว ก็ยังมองว่าถึงแม้ดอกเบี้ยจะลด แต่ผู้บริโภคโดยส่วนใหญ่ก็ยังคงจะชะลอการตัดสินใจซื้ออยู่ดี ดังนั้นหนทางหนึ่งที่จะกระจายความเสี่ยงก็คือการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติระดับบน ซึ่งยังคงมีกำลังซื้ออยู่และกำลังได้ประโยชน์จากค่าเงินบาทที่แข็ง และถึงแม้จะเจอมาตรการกันเงินทุนสำรอง 30 เปอร์เซ็นต์ ที่ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทย ผู้ประกอบการเหล่านี้ก็มั่นใจว่าผู้ซื้อต่างชาติเหล่านั้นสามารถดูแลวิธีซื้ออสังหาฯโดยไม่ผิดกฏกันทุนเงินสำรองฯได้ ผู้ประกอบการหลายเจ้าอย่างเช่น โอเชียนพร็อพเพอร์ตี้ ไรมอนแลนด์ แสนสิริ และชาญอิสสระดีเวลอปเมนท์ พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมสไตล์ รีสอร์ตตามจังหวัดที่เป็นแหล่งที่พักตากอากาศ เช่น พัทยา หัวหิน จอมเทียน สมุย ภูเก็ต ทั้งนี้บางโครงการยังดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติโดยออกแคมเปญที่ทำให้ผู้ซื้อเหล่านี้สามารถย้ายเข้ามาอยู่ได้เร็วกว่าขั้นตอนปกติ
แต่ถึงแม้ตลาดอสังหาฯจะแย่ ก็ใช่ว่าจะทำให้ผู้ประกอบการทุกเจ้าหยุดนิ่งอยู่กับที่ หลายเจ้ายังคงมั่นใจที่จะลงทุนต่อไปเนื่องจากมองว่าสถานการณ์ช่วงนี้จะเป็นแค่ช่วงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น จำนวนโครงการใหม่ที่ประกาศออกมาแล้วแน่ๆ มีทั้งหมดสิบห้าโครงการ มูลค่ากว่าหนึ่งหมื่นล้าน ประกอบด้วยสิบโครงการ ใหม่ ของพลัสพร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าห้าพันล้าน เจาะกลุ่มตั้งแต่ระดับล่างจนถึงระดับหรู และห้าโครงการใหม่ของปริญสิริ มูลค่าห้าพันหนึ่งร้อยล้านบาท ซึ่งมีทั้งคอนโดฯ และบ้านเดี่ยว ทั้งนี้ พลัสพร็อพเพอร์ตี้ยังประกาศด้วยว่าจะลงทุนอีกหนึ่งพันล้านบาทซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ปีหน้า
ความมั่นใจของผู้ประกอบการเหล่านี้จะเห็นได้ว่า จริงๆแล้วสถานการณ์ขาลงของตลาดอสังหาฯในตอนนี้ไม่ได้ย่ำแย่ถึงกับจะไม่มีอนาคตเลย อย่างน้อยก็ไม่ได้ตกต่ำถึงกับที่เผชิญกันในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจในปี พ.ศ. 2540 ถ้าพิจารณากันให้ดีจะเห็นว่า ปัญหาตอนนี้ไม่ใช่สินค้าล้นตลาด เห็นได้จากที่หลายพื้นที่ยังมีการพัฒนาโครงการอสังหาฯน้อย และยังมีโอกาสทางการตลาดอยู่ ปัญหาเดียวที่มีอยู่ขณะนี้ก็คือ ทำอย่างไรให้ผู้ประกอบการมั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ เพื่อจะได้มีอารมณ์อยากใช้เงิน และผู้ที่ตอบโจทย์นี้ได้ดีที่สุดก็คงหนีไม่พ้นรัฐบาล ว่าจะออกมาตรการอะไรบ้างเพื่อมาช่วยทั้งในระยะสั้นและระยะยาว แต่เหนือสิ่งอื่นใด สิ่งที่ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคอยากเห็นก็คือการเลือกตั้งรัฐบาลใหม่ ซึ่งจะสามารถออกนโยบายที่ทำได้ในระยะยาวและต่อเนื่อง และสามารถสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจได้อย่างแท้จริง…